Lägenhetsvisning

Var på lägenhetsvisning idag av en lägenhet här i Malmö. Det var egentligen en väldigt spontan grej för satt inne på hemnet igår och såg att det var en väldigt billig lägenhet som var till salu och hade en visning idag.

Om lägenheten:
Pris: 525 000:
Yta: 59 m2 (2a)
Hyra: 2317:-
Läget: Bra och centralt med en fin gård.
Föreningen: Stabil förening som funnits länge.
Inredning: Behövs göras om. Köket var inget vidare och behöver total renoveras. Badrummet var inte mycket vidare heller och hade också behövts göras om. Dock inte jättemycket plattsättning utan mest ta bort badkar, vask och liknande. Alla väggar hade behövts göras om samt nya lister.

Renoveringsbehov finns alltså. Det förklarar det extremt låga priset med tanke på hyran och läget. Hade uppskattat en kostnad på cirka 60 000 vilket är att ta i men räknar alltid högt än för lågt. Tur att man inte jobbar på kalkyl inom ett byggföretag haha...

Lite snabba beräkningar då. Det området där lägenheten ligger på brukar en 2a med 59 kvadrat gå för omkring 750 000:-. Har kikat på försäljningshistorik. Man hade alltså behövt investera:

• 525 000:-
• 60 000:-
• 3*4000= 12 000:-, här har jag räknar att de tar 3 månader att fixa lägenheten och hyran ligger på 4000/månad givet att man lånar 85%. 3 månader är grovt uppskattat och då är det förutsatt att man inte jobbar 8h om dagen utan mestadels helger och kanske några vardagar samt att man inte får sålt den direkt såklart..
• 15 000:-, arbetskraft i form av vänner som jobbar inom bygg. De tar mycket lägre betalt. Tänker inte lägga ner tid på att göra jobbet själv då jag värderar min tid högre. 
• 20 000:-, mäklararvode

Total kostnad: 620 000:-. Detta ger ett resultat på 750 000-620 000=130 000. Skatten som ligger på vinst vid försäljningar är 22%. Om jag hade köpt den hade jag tagit ut pengarna och därför blir resterande: 101400:-

Vinsten på försäljningen blir alltså 101400 kronor skattat och klart. Notera att skatten blev 28 600:-. När man ska deklarera kan man bl.a. dra av mäklararvodet och renoveringskostnader. Anledningen är att du har investerat pengar på att öka värdet hos en lägenhet ( renoveringskostnaderna då). Dessa pengarna du investerat har du redan skattat för tidigare då det är inkomster och kan alltså dra av de från skatten för att inte behöva skatta för dessa pengar två gånger. Alltså är den egentliga vinsten 130 000 om man kan redovisa att man kan dra av 28 600:-på skatten. 

Total vinst på lägenheten förutsatt att man redovisar 28 600 för lägenheten: 130 000-12 000 =118 000

Notera ovan att jag inte tagit med det tillägg för avgift till bostadsföretaget i samband med köpet (upplåtelse- och inträdesavgifter), inköpsprovision och liknande. 

Har tagit ett urklipp från skatteverket som beskriver det såhär:

__________________________________________________________

"Beräkna vinst eller förlust

Du räknar ut vinst eller förlust så här:

Försäljningspris
- Utgifter för försäljningen
- Inköpspris
- Förbättringsutgifter
- Kapitaltillskott
- Andel av inre reparationsfond vid försäljningen
+ Andel av inre reparationsfond vid köpet
+ Återföring av uppskovsbelopp
= Vinst/Förlust 

Utgifter för försäljningen

Som avdragsgilla försäljningskostnader räknas mäklararvode och annan försäljningsprovision som advokatkostnader, utgift för värdering av bostaden och andra kostnader som du haft för försäljningen. Vissa utgifter för homestyling kan räknas till försäljningskostnaderna.

Förbättringsutgifter

Förbättringsutgifter är avdragsgilla för de år då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kr. Förbättringsutgifter är utgifter du själv haft för

• ny-, till- eller ombyggnad 
• förbättrande reparation och underhåll.

Du får räkna med utgifter för förbättrande reparationer och underhåll enbart för försäljningsåret och de fem föregående åren. Du får göra avdrag endast för den del av utgiften som medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljning än vid inköp. Du får enbart göra avdrag för utgifter du själv bekostat. Arbeten som föreningen betalt är inte avdragsgilla för dig."

_____________________________________________

Det finns vissa risker som kan medföra med denna investeringen dock:

• Oförutsedda avgifter som att jag behöver byta fler saker än vad jag räknat på.
• Lägenheten säljs ej efter att den lagts ut
• Arbetet blir försenat på grund av dålig samordning och dyligt

Men dessa risker får man stå ut med om man vill tjäna bra pengar. ( Det är dessutom ingen risk om man vet vad man gör ;) )

Sammanfattning:

Hade jag investerat i lägenheten ovan hade jag tjänat 118 000 på tre månader. Detta ger mig cirka 39 000:- per månad. Det är en intressant siffra med tanke på att det enda jag hade fått behövt sköta är samordningen och se till att arbetet görs ordentligt i lägenheten samt få ut den i försäljning. Vid sidan om hade jag jobbar på mitt vanliga jobb och tjänat pengar där samtidigt. 

Har ni frågor och funderingar är det bara att höra av er! Ha en fortsatt trevlig dag.